Informe de condominios de Miami · T3 2026
Más ventas de condos, precios estables, menos alquileres.
Los edificios de condominios de 16 barrios de Miami cerraron 1,326 ventas en el tercer trimestre, 6.9% más que un año antes, con una mediana de $549 por pie cuadrado, 0.2% por debajo del T3 2025. Los alquileres cerrados bajaron 8.6% hasta 3,629. Abajo: qué se movió, dónde y las cifras detrás.
De un vistazo En el T3 2026 se cerraron 1,326 ventas de condominios en 16 barrios de Miami, +6.9% frente al T3 2025. La mediana del precio de cierre fue de $549 por pie cuadrado en 1,311 ventas con superficie registrada, -0.2% frente al T3 2025. Se cerraron 3,629 alquileres en el trimestre; los meses de oferta eran 16.5 al 9 oct 2026. Fuente: MLS de Miami vía Bridge IDX; análisis de Enrique Ponte Ojeda, datos obtenidos el 9 oct 2026.
T3 2026 frente a T3 2025 · n 1,311 ventas con superficie · datos del MLS extraídos el 9 oct 2026
El trimestre
El volumen vuelve a subir. Los precios no.
Los cierres del tercer trimestre subieron a 1,326 desde 1,240 en el T3 2025, la cifra más alta para un tercer trimestre desde 2023 (1,748). Aun así, está 69.4% por debajo del máximo del T2 2021, con 4,329 cierres en un trimestre.
El precio por pie cuadrado casi no se movió: una mediana de $549 frente a $550 un año antes. En el índice móvil, eso está 61.5% por encima de enero de 2020 ($340) y 6.3% por debajo del máximo de $586 en noviembre de 2024.
Los vendedores cedieron un poco menos. La venta mediana cerró al 94.6% del último precio pedido, 0.3 puntos mejor que un año antes, y el condominio mediano tardó 83 días en venderse, 4 menos.
Mediana de $/SF cerrado, los 16 barrios
Mediana móvil de 3 meses, ene 2020 a sep 2026
Ventas de condos cerradas por trimestre
T1 2020 a T3 2026; en ámbar, los dos trimestres comparados
Barrio por barrio
La mayoría de los barrios vendió más. Menos se encarecieron.
Las ventas cerradas subieron en 9 de los 13 barrios con al menos 15 cierres en ambos trimestres. El precio mediano por pie cuadrado subió en 5 y bajó en 8.
Los mayores movimientos dicen tanto de qué edificios se vendieron como del valor. La mediana de Coconut Grove subió 34.5% con 51 ventas y la de Bay Harbor Islands subió 29.4% con 36. Con muestras de este tamaño, unos pocos cierres en edificios más nuevos o más grandes pueden mover mucho una mediana. Sunny Isles Beach (13.3% menos con 159 ventas) y Edgewater (11.6% menos con 89) fueron en sentido contrario.
Los barrios con menos de 15 cierres en un trimestre se muestran con su conteo, pero sin mediana.
Mediana de $/SF, T3 2025 a T3 2026
Barrios con al menos 15 ventas en ambos trimestres
| Barrio | Ventas | Mediana $/SF | $/SF vs. T3 2025 | Días en el mercado | Venta sobre lista | Alquileres | Renta $/SF/mes |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Los 16 barrios | 1,326 vs. 1,240 | $549 n 1311 | -0.2% | 83 | 94.6% | 3,629 | $3.83 |
| Coconut Grove | 51 vs. 54 | $994 n 51 | +34.5% | 51 | 94.2% | 133 | $4.72 |
| Key Biscayne | 51 vs. 41 | $867 n 51 | +5.6% | 53 | 95.5% | 86 | $4.75 |
| Brickell | 163 vs. 181 | $610 n 161 | -0.5% | 85 | 94.7% | 771 | $4.07 |
| Downtown | 164 vs. 158 | $538 n 161 | -3.9% | 66 | 95.7% | 778 | $3.90 |
| Edgewater | 91 vs. 77 | $600 n 89 | -11.6% | 77 | 95.0% | 317 | $4.50 |
| Midtown | 1 vs. 2 | – n 1 | – | – | 0 | – | |
| Fisher Island | 2 vs. 3 | – n 2 | – | – | 3 | – | |
| South Beach | 195 vs. 179 | $596 n 193 | +4.7% | 84 | 94.5% | 450 | $4.29 |
| Mid-Beach | 74 vs. 85 | $573 n 71 | +11.7% | 91 | 94.0% | 147 | $3.51 |
| North Beach | 96 vs. 88 | $388 n 95 | -3.2% | 73 | 95.2% | 213 | $2.87 |
| Miami Beach | 2 vs. 5 | – n 2 | – | – | 8 | – | |
| Surfside | 16 vs. 23 | $727 n 16 | -8.3% | 64 | 95.1% | 35 | $3.19 |
| Bal Harbour | 26 vs. 21 | $1,057 n 26 | -9.2% | 71 | 92.1% | 37 | $5.62 |
| Bay Harbor Islands | 36 vs. 23 | $559 n 36 | +29.4% | 122 | 94.4% | 63 | $3.64 |
| Sunny Isles Beach | 160 vs. 140 | $438 n 159 | -13.3% | 107 | 93.5% | 243 | $2.89 |
| Aventura | 198 vs. 160 | $326 n 197 | -3.3% | 90 | 93.7% | 345 | $2.61 |
Oferta
A este ritmo, los listados tardarían más de un año en venderse.
Al ritmo del tercer trimestre, de unos 442 cierres al mes, los 7,295 condos en venta al 9 de octubre de 2026 tardarían 16.5 meses en venderse.
La oferta es más ajustada en Key Biscayne (5.4 meses) y más amplia en Downtown (24 meses). Las estadísticas de mercado de este sitio leen menos de 5 meses como mercado de vendedores y más de 8 como mercado de compradores. Según esa regla, 12 de los 13 barrios con ventas suficientes se inclinan hacia los compradores.
Meses de oferta = condos en venta al 9 de octubre de 2026 divididos entre los cierres mensuales promedio del T3 2026.
Meses de oferta por barrio
En venta al 9 oct 2026 / cierres mensuales promedio en el T3 2026
Dónde se cerraron las operaciones
Los edificios con más actividad y los líderes de cada medida.
1100 West, en South Beach, cerró más ventas que cualquier otro edificio en el trimestre: 13. Abajo están los diez con más actividad. Los líderes salen de los rankings de edificios, que ordenan cada edificio con cierres suficientes y muestran la n en cada fila.
Más ventas cerradas en el T3 2026
Edificios de 8 unidades o más; mediana de $/SF con al menos 5 ventas
Cambio de $/SF
- Williams Island+184.3% n 18
- The Ritz-Carlton Residences, The Tower Residences+157.3% n 37
- Solimar South+138.8% n 21
- One Grove Isle+126.2% n 20
- Balmoral+111.7% n 40
Ventas más rápidas
- 72 Park14 días n 12
- Mar del Plata27 días n 10
- Bayview Terr29 días n 19
- Costa Bella32 días n 16
- The Waverly at South Beach33 días n 27
Más cerca del pedido
- 72 Park100.0% n 12
- Brickell on the River South97.6% n 30
- South Bay Club97.3% n 29
- Belle Plaza97.3% n 16
- Mirador 120097.1% n 38
Rentabilidad bruta
- The Aventura Beach Club20.0% n 80
- Admirals Port West14.0% n 33
- Commodore Plaza13.9% n 34
- 2000 Isl Blvd Williams13.5% n 18
- Point East One13.3% n 14
Rotación
- Carillon62.5% n 5
- Five Park36.4% n 48
- Grand Palazzo33.3% n 5
- Mr. C Residences Bayshore Tower28.4% n 27
- Penn Plaza27.8% n 5
Las ventanas y los umbrales de cada medida están en la página de rankings.
El mercado de alquiler
Se cerraron menos alquileres, con rentas más altas.
Los alquileres cerrados bajaron 8.6% hasta 3,629, y bajaron en 11 de los 13 barrios con alquileres suficientes para comparar. El alquiler mediano costó $3.83 por pie cuadrado al mes, 2.4% más que $3.74, y las rentas subieron en 10 de 13.
Los alquileres siguen moviéndose mucho más rápido que las ventas. Con 5,049 alquileres listados al 9 de octubre de 2026 y unos 1,210 alquileres cerrados al mes, esa oferta se agotaría en unos 4.2 meses.
Mediana de renta $/SF al mes, T3 2025 a T3 2026
Barrios con al menos 15 alquileres con superficie en ambos trimestres
Lo que viene
La mayor parte de los proyectos en camino llega en 2027 y 2028.
Los archivos de desarrolladores detrás de PreDevHub registran 96 proyectos en preconstrucción con entrega prevista a partir del T4 de 2026, 18,060 unidades en total. 68 de ellos, con 11,682 unidades, se esperan para 2027 y 2028.
Las fechas de entrega son estimaciones del desarrollador y suelen retrasarse. Otros 22 proyectos no tienen fecha en los archivos o vencían al cierre del trimestre, y 6 están marcados como detenidos.
Unidades en preconstrucción por año de entrega previsto
96 proyectos en los archivos de desarrolladores detrás de PreDevHub
El financiamiento
Financiar costó más que hace un año.
La tasa fija a 30 años fue de 7.40% en la encuesta semanal de Freddie Mac del 8 oct 2026, 1.10 puntos más que el 6.30% de un año antes. La de 15 años estaba en 6.73%, y el rango objetivo de la Reserva Federal estaba entre 3.75% y 4.00%.
Una tasa más alta sube el costo mensual de una compra financiada al mismo precio. No cambia las cuentas de un comprador que paga en efectivo.
Tasa hipotecaria fija a 30 años
Encuesta semanal de Freddie Mac, últimas 26 lecturas
Mi lectura
Qué haría yo con esto.
Se venden más edificios, pero los precios están estables y hay 16.5 meses de oferta. Si usted compra, eso suele significar margen para negociar, sobre todo en las torres con más unidades listadas. Los focos con poca oferta son distintos: en Key Biscayne, la venta mediana cerró al 95.5% del precio pedido.
Si usted es propietario, la mediana del barrio está estable, pero su edificio puede no estarlo. Revise su propio historial de cierres en su página antes de fijar un precio, y pídame las unidades comparables a la suya.
Si usted alquila, la renta por pie cuadrado subió en la mayoría de los barrios aunque se cerraron menos alquileres. Las páginas de edificios muestran en cuánto se alquilaron de verdad unidades como la suya.
Esta es mi lectura de las cifras de arriba; cada número sale del mismo registro congelado que los gráficos. Las páginas de edificios muestran cada edificio por separado.
Metodología
Cómo se construye este informe.
- Período
- T3 2026 (julio de 2026 a septiembre de 2026) frente a T3 2025 (julio de 2025 a septiembre de 2025). Las cifras trimestrales son medianas y conteos simples de los tres meses, no cifras móviles.
- Cobertura
- Edificios de condominios en 16 barrios de Miami, el mismo conjunto del Miami Condo Index. No incluye casas unifamiliares.
- Umbrales
- La mediana de un barrio se publica solo con al menos 15 cierres en el trimestre, y un cambio solo cuando ambos trimestres lo alcanzan. Cada cifra muestra su n.
- Congelado
- Las cifras se calcularon con la extracción del MLS del 9 de octubre de 2026 y se congelaron el 9 de octubre de 2026, así que esta página no cambiará cuando se registren cierres tardíos. El índice y los rankings se siguen actualizando cada semana.
- Fuentes
- Ventas, alquileres y listados cerrados: MLS de Miami vía Bridge IDX; análisis de Enrique Ponte Ojeda. Proyectos en camino: los archivos de desarrolladores detrás de PreDevHub. Tasas: Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac y el rango objetivo de la Reserva Federal, vía FRED.
Cite esta fuente
Informe de condominios de Miami, T3 2026. Enrique Ponte Ojeda, www.enriqueponte.com/es/stats/reports/2026-q3/. Fuente: MLS de Miami vía Bridge IDX; análisis de Enrique Ponte Ojeda. Datos extraídos el 9 de octubre de 2026.
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