De contado
La vía más simple
Sin aprobación hipotecaria en EE. UU., cierres más rápidos y una posición más fuerte para negociar. Planifique la conversión con anticipación y cambie a una tasa favorable.
Compradores internacionales
Comprar en Miami desde el exterior.
Elija su país. Cada guía trae sus propias herramientas: la tasa oficial de hoy, el impuesto sucesorio de EE. UU. y el costo total de comprar. Canadá: el conversor en dólares canadienses y el contador de días.
¿Desde qué país compra?
Canadá
0.7012 US$
Toronto
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Colombia
3,156.32 COP por US$
Bogotá
Vuelo directo, unas 3h45
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Argentina
1,524.50 ARS por US$
Buenos Aires
Vuelo directo, unas 9h
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México
18.48 MXN por US$
Ciudad de México
Vuelo directo, unas 3h40
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Brasil (en portugués)
5.0564 BRL por US$
São Paulo
Vuelo directo, unas 8h30
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Otros países
Chile, Perú, Venezuela, Ecuador, Uruguay, Panamá, Guatemala y República Dominicana
Compare 12 países →
Los miembros de MIAMI REALTORS cerraron 5,300 ventas a compradores extranjeros en el año a julio de 2025, por US$4,400 millones y desde 55 países. Las tasas se actualizan en vivo desde la fuente oficial o de referencia de cada país; los relojes siguen la hora de su dispositivo.
Todo comprador extranjero
Cinco cifras que todo comprador extranjero debe conocer.
Compre desde el país que compre, estas reglas de EE. UU. y de Florida son las mismas. Estado al 20 de octubre de 2026, cada una con su fuente oficial.
US$60,000Umbral sucesorio de EE. UU. para no residentesPor encima hay que presentar la declaración sucesoria, y la propiedad inmobiliaria cuenta. Ciudadanos y residentes de EE. UU.: US$15 millones.IRS · IRS 2026
15%Retención FIRPTA cuando vendeEl comprador la retiene al cierre. Es 0% hasta US$300,000 y 10% hasta US$1,000,000 cuando el comprador vivirá en la propiedad.IRS FIRPTA
30%Retención por defecto sobre el alquiler brutoO elija tributar sobre el ingreso neto (formulario W-8ECI), que exige un ITIN y declarar a tiempo en EE. UU.IRS Pub 519
0Visas por comprar una viviendaSer propietario no da visa ni residencia. Una residencia personal está excluida expresamente de la EB-5.8 CFR 204.6(e)
10%De los depósitos en preventa va a una cuenta de garantíaPor ley. Lo que pase de ese monto puede usarse en la obra si el contrato lo permite.Fla. Stat. 718.202
Todas las reglas, con sus fuentes11 reglas · desplegar
Comprar no da visa
Comprar una vivienda no otorga visa ni residencia. Una residencia personal está excluida expresamente de la green card de inversionista EB-5.
8 CFR 204.6(e)La E-2 pide un negocio que opere
La E-2 es solo para nacionales de países con tratado y exige una empresa comercial real en operación. La inversión especulativa o pasiva no califica, así que una vivienda alquilada tampoco.
instrucciones DS-156E · 8 CFR 214.2(e)EB-5
Inversión de US$1,050,000, o US$800,000 en un área de empleo prioritario. El programa de centros regionales está autorizado hasta el 30 de septiembre de 2027, y los montos se ajustan para peticiones presentadas desde el 1 de enero de 2027.
USCISGold Card
Creada por la Orden Ejecutiva 14351: un aporte de US$1,000,000 más una tarifa de US$15,000 de USCIS por persona (formulario I-140G). No está ligada a bienes raíces, y hay una demanda federal pendiente contra el programa.
OE 14351 · USCIS I-140GImpuesto sucesorio de EE. UU.
Si los bienes en EE. UU. de un no residente superan US$60,000, hay que presentar la declaración sucesoria, y la propiedad inmobiliaria cuenta. El crédito es de US$13,000 y las tasas llegan al 40%, frente a una exención de US$15 millones para ciudadanos y residentes de EE. UU. en 2026. Ningún país de América Latina tiene tratado sucesorio con EE. UU. Con la tabla de tasas, antes de deducciones, un apartamento de US$500,000 a nombre propio da unos US$142,800, y uno de US$1,000,000, unos US$332,800.
tratados del IRS · IRS · 26 U.S.C. 2001(c) · IRS 2026FIRPTA al vender
El comprador retiene el 15% del precio. Es 0% hasta US$300,000 y 10% por encima de eso y hasta US$1,000,000 cuando el comprador vivirá en la propiedad (al menos la mitad de los días de cada uno de los dos primeros años). El formulario 8288-B puede reducir la retención; el IRS suele responder en 90 días. Estímela abajo.
IRS FIRPTA · IRS 8288-BIngresos por alquiler
Por defecto se retiene el 30% del alquiler bruto para el IRS. Puede elegir tributar sobre el ingreso neto (formulario W-8ECI al pagador) y deducir gastos, pero hace falta un ITIN y presentar a tiempo la declaración en EE. UU.
IRS Pub 519 · IRS ECI · IRS ITINSin homestead para no residentes
La exención homestead de Florida exige residencia permanente, que una persona con visa temporal no puede acreditar. Sin ella, el avalúo de la propiedad igual solo puede subir hasta 10% por año.
Fla. Admin. Code 12D-7.007Impuesto de sellos en la escritura
El impuesto de sellos (documentary stamp tax) sobre las escrituras en Florida es de US$0.70 por cada US$100. En Miami-Dade es de US$0.60 por cada US$100 más un recargo de US$0.45 que no aplica a casas unifamiliares; pregunte a la compañía de título cómo aplica a un apartamento.
Florida DORLa declaración jurada de propiedad extranjera
Todo comprador en Florida firma al cierre una declaración jurada bajo la ley estatal sobre propiedad extranjera (SB 264). Sus restricciones de compra aplican solo a los «principales extranjeros» de los países que la ley enumera.
Fla. Stat. 692.201 · Regla FREC 61J2-10.200Depósitos en preventa
Por ley, los depósitos de hasta el 10% del precio deben quedar en una cuenta de garantía. Lo que pase de ese monto puede usarse en la obra si el contrato lo permite.
Fla. Stat. 718.202Educación general, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas cambian; confírmelas con un contador o abogado transfronterizo. Pida una presentación con profesionales transfronterizos →
Herramientas transfronterizas
Haga sus propios cálculos.
Su presupuesto, en dólares
Lo que compra en Miami el presupuesto que tiene en su moneda.
- Costos de cierre a prever
- 2 a 5% adicional
- El dinero llega por
- Transferencia a la cuenta de garantía
- Su país
- Guías con tasas oficiales →
Su presupuesto en dólares
–
Buscando la tasa de referencia de hoy…
Cada tasa muestra su fuente y su fecha: la tasa oficial cuando el país publica una (la TRM de Colombia, la cotización del BCRA para Argentina), la tasa de referencia del BCE para el euro, el dólar canadiense y otras. Los bancos y las casas de cambio cotizan sus propias tasas. Chile, Perú, Uruguay, República Dominicana y Guatemala: Rates By Exchange Rate API.
Cuando venda: FIRPTA
Las reglas de EE. UU. suelen exigir que el comprador retenga al cierre una parte del precio de venta de un vendedor extranjero.
- Residencia del comprador, hasta $300,000
- puede aplicar una exención
- Residencia del comprador, de $300,001 a $1M
- 10%
- Todo lo demás
- 15%
Retenido al cierre (estimación)
–
Es un depósito, no su impuesto final: usted presenta una declaración en EE. UU. para conciliarlo, y los vendedores suelen recuperar una parte. Prevea ese desfase de caja antes de publicar la venta.
Tramos de retención según la ley; aplican excepciones y trámites, y las reglas cambian. Confirme el tratamiento vigente con un contador transfronterizo antes de vender.
Educación general, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas cambian; confírmelas con un contador o abogado transfronterizo.
Pida una presentación con profesionales transfronterizos →
Compare 12 países
Tratados, visas y reglas de dinero, país por país.
El mismo apartamento en Miami viene con reglas distintas según dónde vive y qué pasaporte tiene. Así está cada país, según las fuentes oficiales.
| País | Visa E-2 de inversionista | Tratado de renta con EE. UU. | Tratado sucesorio con EE. UU. | Visa Waiver | Restricciones de entrada a EE. UU. | Regla de dinero en su país |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Colombia | Sídesde 1948 | No | No | No | Ninguna | El dinero que sale de Colombia pasa por el mercado cambiario con declaración de cambio; los fondos que ya están en el exterior, no. Formulario 160 de la DIAN si los activos en el exterior superan 2,000 UVT. 4x1000 en las transferencias (confirme con su banco).El dinero que sale de Colombia pasa por el mercado cambiario con declaración de cambio; los fondos que ya están en el exterior, no. Formulario 160 de la DIAN si los activos en el exterior superan 2,000 UVT. 4x1000 en las transferencias (confirme con su banco). |
| Argentina | Sídesde 1854 | Nosolo acuerdo de intercambio de información | No | No | Ninguna | El cepo para personas se levantó el 14 de abril de 2025 (BCRA A 8226). A febrero de 2026, comprar al oficial bloqueaba operar MEP o CCL por 90 días, y viceversa (A 8336): confirme si sigue vigente. Bienes Personales sobre activos en todo el mundo.El cepo para personas se levantó el 14 de abril de 2025 (BCRA A 8226). A febrero de 2026, comprar al oficial bloqueaba operar MEP o CCL por 90 días, y viceversa (A 8336): confirme si sigue vigente. Bienes Personales sobre activos en todo el mundo. |
| Brasil (en portugués) | No | No | No | No | Ninguna | IOF sobre el cambio: 3.5% general, 1.1% para inversión en el exterior; su banco clasifica la operación (confirme cuál aplica). Activos en el exterior desde US$1M se declaran al Banco Central (CBE). La Ley 14.754/2023 grava cada año al 15% las utilidades de sociedades offshore.IOF sobre el cambio: 3.5% general, 1.1% para inversión en el exterior; su banco clasifica la operación (confirme cuál aplica). Activos en el exterior desde US$1M se declaran al Banco Central (CBE). La Ley 14.754/2023 grava cada año al 15% las utilidades de sociedades offshore. |
| México | Sídesde 1994 | Sívigente desde el 28 de diciembre de 1993 | No | No | Ninguna | Sin control de cambios. Los bancos mexicanos limitan los depósitos en efectivo en dólares de personas a unos $4,000 al mes.Sin control de cambios. Los bancos mexicanos limitan los depósitos en efectivo en dólares de personas a unos $4,000 al mes. |
| Venezuela | No | Sívigente desde el 1 de enero de 2000 | No | No | RestringidasVisas de inmigrante y B-1/B-2, F, M y J suspendidas (Proclamaciones 10949 y 10998) | La ley de Florida sobre compradores extranjeros (SB 264) todavía menciona «el régimen venezolano de Nicolás Maduro» en los estatutos de 2026; cómo aplica después de enero de 2026 no está resuelto. El abogado o la compañía de título del cierre gestiona la declaración jurada del comprador.La ley de Florida sobre compradores extranjeros (SB 264) todavía menciona «el régimen venezolano de Nicolás Maduro» en los estatutos de 2026; cómo aplica después de enero de 2026 no está resuelto. El abogado o la compañía de título del cierre gestiona la declaración jurada del comprador. |
| Perú | No | No | No | No | Ninguna | Sin control de cambios. ITF de 0.005% sobre operaciones bancarias.Sin control de cambios. ITF de 0.005% sobre operaciones bancarias. |
| Chile | Sídesde 2004 | Sívigente desde el 19 de diciembre de 2023 | No | Síel único de América Latina | Ninguna | Sin control de cambios. Nuevas normas de información cambiaria del Banco Central desde el 1 de enero de 2026: pregunte a su banco si su transferencia debe informarse.Sin control de cambios. Nuevas normas de información cambiaria del Banco Central desde el 1 de enero de 2026: pregunte a su banco si su transferencia debe informarse. |
| Ecuador | Restringidasolo inversiones anteriores al 18 de mayo de 2018, hasta el 18 de mayo de 2028 | No | No | No | Ninguna | Dolarizado. Impuesto a la salida de divisas (ISD) de 5% sobre fondos que salen del país por encima de una exención pequeña; si alcanza fondos que ya están afuera: confírmelo con su asesor.Dolarizado. Impuesto a la salida de divisas (ISD) de 5% sobre fondos que salen del país por encima de una exención pequeña; si alcanza fondos que ya están afuera: confírmelo con su asesor. |
 República Dominicana | No | No | No | No | Ninguna | Convertibilidad de divisas en general libre.Convertibilidad de divisas en general libre. |
 Uruguay | No | No | No | No | Ninguna | Sin control de cambios. Impuesto a la renta mayormente territorial.Sin control de cambios. Impuesto a la renta mayormente territorial. |
 Panamá | Sídesde 1991 | No | No | No | Ninguna | Dolarizado. Impuesto a la renta territorial.Dolarizado. Impuesto a la renta territorial. |
 Guatemala | No | No | No | No | Ninguna | Sin restricciones a las transferencias. Los depósitos en efectivo en divisas de más de $3,000 al mes requieren declaración jurada.Sin restricciones a las transferencias. Los depósitos en efectivo en divisas de más de $3,000 al mes requieren declaración jurada. |
Ningún país de América Latina tiene tratado sucesorio con EE. UU.: la propiedad de un no residente en EE. UU. por encima de $60,000 puede pagar impuesto sucesorio estadounidense. Estado al 20 de octubre de 2026. Fuentes: lista de países con tratado E-2 del Departamento de Estado, tratados de renta del IRS, tratados sucesorios del IRS, Programa de Exención de Visas (DHS), Proclamación 10949, Proclamación 10998, y el banco central y la autoridad tributaria de cada país, citados en cada guía por país. Educación general, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas cambian; confírmelas con un contador o abogado transfronterizo.
Cómo comprar
Cuatro pasos, ninguno en Miami.
Planifique fondos y cambio
Decida cuánto va a destinar y planifique la conversión de moneda con anticipación. Muchos compradores usan un especialista en divisas en lugar de la ventanilla del banco. La prueba de fondos fortalece sus ofertas.
Busque y recorra a distancia
Visitas en video en vivo, inteligencia de barrios y comparables reales, para que preseleccione y haga ofertas con confianza desde su casa.
Oferta y cuenta de garantía
Ofertas respaldadas por comparables, un depósito transferido a la cuenta de garantía, inspecciones a cargo de mi equipo en Miami. Los cierres de contado avanzan rápido.
Cierre desde cualquier lugar
Notarización remota, transferencias bancarias y, si hace falta, un poder. La mayoría de los compradores internacionales nunca viaja para cerrar. El seguro de título protege la compra.
Preaprobación transfronteriza
Un prestamista que trabaja con extranjeros le dice cuál es su presupuesto real. Cuente con una cuota inicial mayor que en su país y más documentación. Pídala por escrito antes de buscar.
Busque y recorra a distancia
Visitas en video en vivo, inteligencia de barrios y comparables reales, para que preseleccione y haga ofertas con confianza desde su casa.
Oferta, avalúo y análisis del crédito
Ofertas respaldadas por comparables; el prestamista ordena el avalúo y analiza el expediente. Los cierres financiados tardan un poco más, y lo incorporamos al plazo de la oferta.
Cierre desde cualquier lugar
Notarización remota, transferencias bancarias y, si hace falta, un poder. La mayoría de los compradores internacionales nunca viaja para cerrar. El seguro de título protege la compra.
Hipoteca transfronteriza
Financiar como comprador extranjero
Varios prestamistas se especializan en financiar propiedades en EE. UU. para extranjeros. Cuente con una cuota inicial mayor que en su país y más documentación. Las condiciones varían según el prestamista, así que pida una cotización por escrito antes de presupuestar.
Referencia de esta semana
7.40%Fija a 30 años, promedio de EE. UU.
Un punto de partida para los cálculos, no una cotización para extranjeros. Las condiciones por escrito de su prestamista son la cifra real. Freddie Mac, 8 de octubre de 2026.
Modele el pago mensual →
Lo que gestiono para compradores internacionales
- Visitas en video en vivo y lecturas honestas del mercado, con datos, a distancia.
- Presentaciones con prestamistas, contadores y abogados transfronterizos.
- Inteligencia de barrios y oportunidades fuera del mercado.
- Un equipo de confianza en Miami: título, inspección, seguro y cierre.
- Contactos de alquiler y administración si va a arrendar la propiedad.
- Coordinación entre zonas horarias, en su horario.
Compare desde cualquier lugar
Preseleccione edificios antes de viajar.
Cada página de edificio muestra qué se vendió allí, qué está publicado hoy y los datos del edificio.
Apartamentos en Brickell
El distrito financiero: torres cerca de oficinas, restaurantes y el Metromover gratuito.
Todos los edificios →
Apartamentos en Sunny Isles Beach
Torres frente al océano en una franja estrecha entre el Atlántico y la bahía.
Todos los edificios →
Apartamentos en South Beach
Desde edificios Art Déco sin ascensor hasta las torres de South of Fifth.
Todos los edificios →
Todos los edificios en un mapa
CondoHub: filtre por barrio, año de construcción y lo que está en el mercado.
Abrir CondoHub →Guarde una lista en My Miami y envíemela cuando esté listo. Le diré cuánto cuesta ser dueño de cada edificio desde el exterior.
Preguntas de compradores internacionales
Lo que preguntan quienes compran desde el exterior.
¿No está aquí su pregunta? Escríbame por WhatsApp, que funciona en todo el mundo, o llame al 786-578-6900.
¿De verdad puedo comprar sin viajar a Miami?
Sí, es una parte importante de mi trabajo. Las visitas en video en vivo, la notarización remota, las transferencias bancarias y, si hace falta, un poder hacen que la mayoría de los compradores internacionales nunca tenga que viajar para cerrar.
¿De contado o con hipoteca como comprador extranjero?
Las dos vías funcionan. De contado es simple y negocia bien; los prestamistas transfronterizos también financian propiedades en EE. UU. para extranjeros, aunque debe contar con una cuota inicial mayor y más documentación. Pida una cotización por escrito antes de presupuestar y modele su pago mensual con la calculadora de hipoteca.
¿Comprar una vivienda me da visa o residencia?
No. Ser propietario y el estatus migratorio son asuntos completamente separados. Existen varias vías de visa y residencia, pero comprar una vivienda por sí sola no otorga ninguna. Un abogado de inmigración le dirá cuál, si alguna, encaja con su situación.
¿Qué impuestos debo prever?
A grandes rasgos: puede tener obligaciones de declarar en EE. UU. si alquila la propiedad, y la retención FIRPTA aplica cuando vende una persona no estadounidense. Que un tratado tributario lo proteja de pagar dos veces depende de su país (Canadá y México lo tienen; la mayor parte de América Latina, no). Y el impuesto sucesorio de EE. UU. puede aplicar a la propiedad de un no residente por encima de US$60,000; ningún país de América Latina tiene tratado sucesorio con EE. UU. Todo esto cambia y depende de su situación, así que confirme los detalles con un contador transfronterizo con licencia.
¿Cómo manejo el cambio de moneda?
Muchos compradores internacionales usan un especialista en divisas en lugar de la ventanilla del banco para convertir sus fondos a una tasa más favorable. Planifique la conversión con anticipación para que no retrase el cierre, y use el conversor de arriba para verificar su presupuesto en dólares.
¿Puede presentarme a profesionales transfronterizos?
Sí. Trabajo con prestamistas, contadores y abogados que atienden clientes internacionales todos los días, y con gusto hago las presentaciones para que reciba asesoría a la medida de su país y su situación.
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Cuénteme sus planes en Miami.
Comparta algunos detalles y le trazo el proceso para su situación, y le presento a los prestamistas, contadores y abogados transfronterizos que atienden clientes internacionales todos los días. Sin presión ni compromiso.
Compre desde casa. Yo seré sus ojos aquí.Visitas en video en vivo, una lectura directa de cada edificio y los prestamistas, contadores y abogados transfronterizos para concretarlo, en su zona horaria.
Agente inmobiliario licenciado en Florida · Carmona Realty Group
Lo que recibirá
- Un plan claro, paso a paso, para comprar a distancia.
- Presentaciones con prestamistas y expertos fiscales transfronterizos de confianza.
- Opciones seleccionadas, dentro y fuera del mercado.