Ilustración: torre en construcción junto al río Miami a la hora dorada

Comercial

Bienes raíces comerciales, manejados con intención.

Oficinas, locales, industrial, multifamiliar y terrenos en Miami y el sur de Florida. Ya sea que alquile un espacio, venda un activo o haga un movimiento inmobiliario personal como dueño de negocio, usted recibe asesoría basada en datos y un solo asesor para todo el panorama.

Haga los números → Empezar una conversación
Enrique Ponte OjedaAgente inmobiliario licenciado en Florida · Carmona Realty Group

Herramientas de la operación

Analice los números antes de enamorarse.

Cálculo inicial · el análisis real viene después

Cap rate, desde el rent roll

Precio frente a ingreso: el primer número que importa.

Cap rate, antes de la deuda
5.80% cap

NOI $116,000/año · $9,667/mes antes de la deuda · GRM 11.1.

Que yo la analice →

Cap rate = NOI ÷ precio, antes de la deuda. Un análisis real contrasta el rent roll con el mercado, los términos de los contratos, los impuestos tras la reventa y el mantenimiento diferido. Esa es la parte que hago antes de que se comprometa.

Lo que de verdad cuesta el espacio

Las tarifas se cotizan en $/pie² al año. Este es su pago mensual.

Su pago mensual, año 1
$15,000/mes año 1

Para el año 5 serán $16,412/mes con 3% de escalación anual, un compromiso de $941,733 en un plazo de 5 años (base + NNN, antes de impuestos).

Negociarlo con representación →

La renta base sube cada año; NNN/CAM traslada los costos reales del edificio y varía. En Florida puede aplicar impuesto a las ventas sobre la renta comercial. Le pongo la cifra real y completa a cualquier espacio concreto.

El reloj del 1031

Dos plazos legales corren desde el día en que usted cierra.

Días calendario, con fines de semana y feriados incluidos, y el reloj no se detiene. La búsqueda de la propiedad debe empezar antes de cerrar, no después.

Su ventana de intercambio
  • El día que usted cierraempieza el reloj; su intermediario calificado guarda los fondos
  • Identificar antes del —Identificar la propiedad de reemplazo (45 días)
  • Cerrar antes del —Cerrar la compra de reemplazo (180 días)
Coordinar su intercambio →

Solo educativo. Un 1031 requiere un intermediario calificado antes del cierre, y la mecánica fiscal corresponde a su contador público (CPA) y a su abogado. Yo me encargo del lado inmobiliario: buscar y cerrar la propiedad de reemplazo dentro de la ventana.Traducción del aviso en inglés de commercial.html («Educational only»), que es el texto que rige.

Herramientas de cálculo inicial, no asesoría de inversión ni fiscal. Cada número se analiza a fondo antes de que usted firme nada. Ponga números reales a su operación →

Lo que hago

Representación en cada lado de la operación.

Representación de inquilinos y propietarios en el lado del alquiler, y de compradores y vendedores en el lado de la propiedad. Esté del lado que esté, tiene un asesor pensado para su interés.

Empresas que alquilan espacio

Representación del inquilino

Exploro el mercado, modelo la economía del contrato de cada opción lado a lado y negocio la renta, el plazo y las concesiones a su favor, para que firme el espacio que le sirve al negocio, no el primero que visita.

Encontrar el espacio correcto → Dueños con espacio por ocupar

Representación del propietario

Precio de mercado, marketing y una estructura de contrato que protege su activo, con inquilinos que de verdad pueden cumplir el contrato.

Alquilar su espacio → Compra de propiedades de renta

Representación del comprador e inversor

Cap rates, rent rolls y potencial de valor agregado analizados antes de comprometerse, para que el precio refleje la realidad y no el optimismo. Haga un primer cálculo en las herramientas y luego analizo la operación a fondo.

Analizar una operación → Venta de un activo

Representación del vendedor

Posicionamiento y precio basados en comparables reales y en la demanda actual, dentro y fuera del mercado, para que su activo se venda a una cifra que el mercado de verdad sostenga.

Vender un activo →
Ilustración: un piso de oficinas vacío y recién terminado, con concreto pulido y ventanales de piso a techo sobre las palmeras y la bahía, una cinta métrica y unas llaves sobre una mesa de trabajo

Sectores

Los tipos de activo en los que trabajo.

En Miami-Dade, Broward y el sur de Florida, en ambos lados de la operación.

  • Oficinas
  • Locales comerciales
  • Industrial y bodegas
  • Multifamiliar
  • Uso mixto
  • Hotelería
  • Terrenos y desarrollo
  • Dueño usuario
  • Restaurantes y cafés
  • Automotriz
  • Salud y bienestar
  • Flex y creativos

A quién ayudo

Inversores y dueños de negocio por igual.

Dos públicos, un mismo estándar, y el mismo análisis detrás de cada movimiento.

Inversores y quienes arman portafolio

Comprar, vender e intercambiar con los números

Estrategia de adquisición, venta e intercambio 1031 con el análisis que respalda cada movimiento, búsqueda de operaciones dentro y fuera del mercado, análisis de cap rate y de flujo de caja, y reposicionamiento con valor agregado.

Calcular un cap rate → Dueños de negocio

Un solo asesor para todo el panorama

Su espacio comercial y su patrimonio inmobiliario personal, coordinados y no aislados: análisis de alquilar o comprar, compras como dueño usuario, reubicación y expansión, y también sus movimientos inmobiliarios personales.

Calcular el costo de su espacio →
  • Un análisis que se sostiene: cap rates, flujo de caja, economía del contrato.
  • Búsqueda de operaciones dentro y fuera del mercado por canales privados.
  • Análisis de alquilar o comprar para su negocio.
  • Coordinación del intercambio 1031 con su contador público (CPA) y su abogado.
  • Una negociación que protege sus términos, no solo la cifra principal.
  • Un solo asesor para su patrimonio inmobiliario de negocio y personal.

Cómo funciona

Un proceso disciplinado, del inicio al cierre.

  1. Diagnóstico

    Definimos el objetivo, las necesidades de espacio, el retorno buscado, los plazos y las restricciones, para medir cada opción contra lo que de verdad le importa.

  2. Análisis

    Comparables, cap rates, rent rolls, economía del contrato y potencial de valor agregado, modelados antes de comprometerse, para decidir sobre números.

  3. Estrategia y búsqueda

    Opciones dentro y fuera del mercado, una recomendación clara y un plan de negociación pensado para proteger su posición.

  4. Ejecutar y cerrar

    Llevo la negociación, coordino la debida diligencia y a los profesionales adecuados, y conduzco la operación hasta un cierre limpio.

Lo que se lleva

Haga los números → 786-578-6900
  • Un objetivo por escrito y las restricciones con las que se juzga cada opción.
  • Comparables, cap rates y economía del contrato modelados antes de comprometerse.
  • Opciones dentro y fuera del mercado con una recomendación clara.
  • Un plan de negociación pensado para proteger su posición y sus términos.
  • Debida diligencia coordinada con los profesionales adecuados.
  • Un cierre limpio, manejado de principio a fin.

Lea el mercado

Lo que se mueve en el mercado comercial de Miami.

Mis notas sobre el mercado de oficinas y las operaciones que lo están cambiando, más las cifras residenciales verificadas de cada barrio. Las notas del mercado se publican en inglés por ahora.

Oficinas · T3 2026

Miami-Dade office availability fell to 14.6% in Q3

Savills y CBRE muestran que el espacio de oficinas del condado se está ajustando y que las rentas pedidas suben año contra año.

Leer el informe del T3 (en inglés) → Brickell · Sede de Citadel

Ken Griffin finished buying an entire Brickell block for more than $770 million

Cuatro años, un condominio de 22 pisos comprado unidad por unidad y un plan de sede de $2.5B en Brickell Bay Drive.

Leer la nota (en inglés) → Estadísticas del mercado

Las cifras verificadas, zona por zona

Medianas de cierre, precio por pie cuadrado y días en el mercado del MLS de Miami.

Abrir las estadísticas del mercado →
Operaciones discretas

Muchas operaciones comerciales nunca se hacen públicas.

Compras fuera del mercado y ventas discretas. Busco y vendo activos comerciales por canales privados y con contacto directo con los dueños, para que la operación correcta no tenga que ser pública.

Búsqueda fuera del mercado →

El registro de cierres

Pruebas, no promesas.

Registro de cierres · MLS de Miami vía Bridge IDX
$6.7M+ Volumen de ventas cerradas Cada dólar registrado en el MLS: ventas y propiedades de inversión, del lado vendedor y del lado comprador.
9 Operaciones cerradas registradas Ventas, propiedades de renta y alquileres, desde unas primeras llaves hasta un penthouse de $22K al mes.
18 días Para vender un listado de $3.65M El cierre más grande de la firma en 2025, 3.5× más rápido que la venta anterior de la misma casa.
El libro de cierres, el más reciente primero
Compra · Inversión $1,000,000 1395 SW 22nd Ter · Shenandoah Dúplex, lado comprador, cerró $5K por encima del precio pedido · jun 2026
Compra · Inversión $1,400,000 8371 SW 122nd St · Pinecrest Propiedad de renta, lado comprador · feb 2026
Alquiler · Lado inquilino $22,000/mes 300 Biscayne Blvd Way · Brickell Alquiler de lujo frente al agua · oct 2025
Venta · Lado vendedor $3,650,000 1823 SW 2nd Ct · Holleman Park 18 días en el mercado · sep 2025

Todas las operaciones provienen del registro de cierres del MLS de la Miami Association of REALTORS® (agente ID 3571606). Verifique cualquiera. Hay más cerradas fuera del MLS y otras en curso.

Preguntas sobre comercial

Lo que me preguntan dueños e inversores.

¿No está aquí? Pregúnteme por WhatsApp o llame al 786-578-6900. Respuestas directas, el mismo día.

¿Qué tipos de propiedad comercial maneja?
Oficinas, locales comerciales, industrial y bodegas, multifamiliar, uso mixto, hotelería, terrenos y desarrollos, y edificios de dueño usuario, en Miami-Dade, Broward y el sur de Florida.
¿Maneja tanto alquileres como ventas?
Sí. Representación de inquilinos y propietarios en el lado del alquiler, y ventas de inversión, de compra y de venta, en el lado de la propiedad. Esté del lado que esté, recibe una representación pensada para su interés.
¿Cómo se valora una propiedad comercial?
Una propiedad de renta se valora con los números: ingreso operativo neto, cap rate, rent roll, términos de los contratos y ventas comparables, más cualquier potencial de valor agregado. Haga un primer cálculo en las herramientas de la operación, y luego analizo la operación antes de que se comprometa, para que el precio refleje la realidad y no el optimismo.
¿Puede ayudarme con un intercambio 1031?
Coordino el lado inmobiliario de un 1031: identificar y cerrar la propiedad de reemplazo dentro de los plazos (la herramienta del reloj del 1031 muestra lo ajustados que son), junto a su intermediario calificado, su contador público (CPA) y su abogado, que se encargan de la mecánica fiscal. La estructura debe confirmarse con esos profesionales.
¿Puede representar a mi negocio y mi patrimonio inmobiliario personal?
Ese es uno de mis puntos fuertes: un solo asesor que coordina su espacio comercial y sus movimientos inmobiliarios personales, para que los dos lados de su portafolio trabajen juntos en lugar de por separado.
¿Tiene acceso a operaciones comerciales fuera del mercado?
Sí. Gran parte del mercado comercial se negocia en silencio. Busco compras y manejo ventas discretas por canales privados y con contacto directo con los dueños. Vea la búsqueda fuera del mercado.

Empiece una conversación

Cuénteme su movimiento comercial.

Alquilar, comprar, vender o evaluar opciones. Comparta unos detalles y le contacto para hablar de estrategia y ponerle números reales. Todo queda en confianza.

Enrique Ponte Ojeda en un balcón con vista al agua en Miami
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Enrique Ponte Ojeda
Agente inmobiliario licenciado en Florida · Carmona Realty Group

Lo que recibirá

  • Una lectura directa de la operación, respaldada por un análisis.
  • Opciones dentro y fuera del mercado que no encontrará en un portal.
  • Confidencial: sus datos quedan entre nosotros.
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