Guia por país · Brasil
Sim, dá para comprar um apartamento em Miami morando no Brasil, sem green card e sem viajar para o fechamento.
O que muda para quem mora aqui é bem concreto: a remessa paga IOF, bens no exterior a partir de US$ 1 milhão vão para a declaração ao Banco Central, a Lei 14.754 mudou a conta de comprar por uma offshore, e não existe tratado com os EUA nem para imposto de renda nem para herança. Aqui estão as contas em reais com a PTAX do dia, o imposto sobre herança que quase ninguém explica e o custo total.
PTAX de 19 de outubro de 2026 · MIAMI REALTORS, relatório 2025
Seus números
A PTAX é a taxa de referência do Banco Central do Brasil. O seu banco ou a sua corretora de câmbio vão cobrar a taxa deles, mais IOF e tarifas: use a PTAX como referência, não como preço final.
Digite em uma moeda; a outra é calculada com a cotação do dia.
Buscando a cotação oficial de hoje…
Cotação oficial ou de referência, com fonte e data. Seu banco ou corretora de câmbio cobra a própria taxa e tarifas: peça por escrito antes de enviar. Rates By Exchange Rate API
O que a lei federal calcularia sobre os bens nos EUA de um não residente: tabela de alíquotas menos o crédito, antes de deduções.
Ilustração, não assessoria: antes de deduções, para um imóvel em nome próprio que forma todo o patrimônio nos EUA. A forma de deter o imóvel, as dívidas e o planejamento mudam o resultado. Fale com um advogado especializado em sucessão internacional antes de assinar, não depois. 26 U.S.C. 2001(c) · IRS · IRS 2026
Preço, fechamento e o custo de enviar o dinheiro; depois, o custo de cada ano. Nas duas moedas.
Qual alíquota de IOF vale para a compra de um imóvel não está confirmado: é o banco que classifica a operação de câmbio (3,5% na regra geral, 1,1% quando é investimento no exterior). Confirme com seu banco antes de fechar o câmbio. Sem homestead: um não residente não pode pedir essa isenção, então não se guie pela conta de um dono que mora no imóvel. Depois da compra, a avaliação de um imóvel sem homestead pode subir até 10% ao ano. Fla. Admin. Code 12D-7.007; Fla. Stat. 193.1554
Seu dinheiro
O que muda no bolso de quem mora no Brasil, na ordem em que acontece.
A remessa para pagar o imóvel passa por um contrato de câmbio e paga IOF: 3,5% na alíquota geral ou 1,1% quando a operação é classificada como investimento no exterior.
Qual das duas vale para a compra de um imóvel não está confirmado; pergunte ao banco antes de fechar o câmbio.
Se os seus bens e direitos no exterior somarem US$ 1.000.000 ou mais, é preciso declarar ao Banco Central na declaração de Capitais Brasileiros no Exterior.
O apartamento entra na conta.
A lei passou a tributar todo ano, a 15%, o lucro de empresas offshore controladas por quem mora no Brasil, e trata o trust como patrimônio de quem o instituiu.
Isso muda a conta da estrutura clássica de ter o apartamento de Miami por meio de uma offshore: revise com seu contador antes de escolher como comprar.
EY, Brazil's new tax law affects individuals residing in Brazil (Law 14,754/2023)
Como residente fiscal no Brasil, você declara a renda do mundo todo, inclusive o aluguel de Miami.
Brasil e EUA não têm tratado para evitar a bitributação, então como compensar o imposto pago lá é com o seu contador.
PwC Worldwide Tax Summaries, Brazil: taxes on personal income · IRS · IRS, tabela 3
Por padrão, quem paga o aluguel retém 30% do valor bruto para o IRS.
Muitos proprietários optam por ser tributados sobre o líquido (formulário W-8ECI), o que exige um ITIN e a declaração entregue no prazo.
IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens · IRS, Effectively Connected Income (ECI) · IRS, Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Confirme com seu banco e seu contador. São as regras publicadas até outubro de 2026. Como elas se aplicam a você é com o seu banco, que fecha o câmbio, e com um contador no Brasil.
Seu status
Os cinco pontos da lei americana que mudam a sua compra, cada um com a fonte oficial. É o que está publicado, não uma avaliação de elegibilidade.
Comprar um imóvel não dá visto nem residência. Uma residência pessoal é expressamente excluída do EB-5.
8 CFR 204.6(e)Investimento de US$ 1.050.000, ou US$ 800.000 em área de emprego prioritário. O programa de centros regionais está autorizado até 30 de setembro de 2027, e os valores são reajustados para petições apresentadas a partir de 1º de janeiro de 2027.
USCISContribuição de US$ 1.000.000 mais uma taxa de US$ 15.000 por pessoa (formulário I-140G do USCIS). Não está ligado a imóveis, e há uma ação judicial federal pendente contra o programa.
EO 14351 · USCIS I-140GSem E-2 e sem tratado, comprar um imóvel em Miami não abre nenhum caminho de visto para quem só tem cidadania brasileira. Quem tem cidadania de um país com tratado E-2 pode ter outra via: vale perguntar a um advogado de imigração.
Isto resume a situação publicada; não avalia se você se qualifica. Um advogado de imigração diz qual caminho, se houver, serve para o seu caso.
Os dados
Entre os principais grupos de compradores estrangeiros do sul da Flórida, os do Brasil pagaram o segundo maior preço mediano em 2025: US$ 777.400. O Brasil ficou com 7% das compras estrangeiras da região e 9% em Miami-Dade.
São dados de compras, não de bairros, e não dizem onde comprar. O prédio certo depende do orçamento, do condomínio, das regras de aluguel e da zona de inundação, igual para qualquer comprador.
Fontes: relatório internacional 2025 da MIAMI REALTORS (agosto de 2024 a julho de 2025) e o relatório de imóveis novos de novembro de 2025. MIAMI REALTORS, 2025 Profile of International Homebuyer Transactions (Aug 2024 to Jul 2025) · MIAMI REALTORS, Miami New Construction Global Sales Report, Nov 2025
À distância
São cerca de 8h30 de voo, então quase tudo se resolve à distância. A diferença de horário é calculada ao vivo, já com o horário de verão de Miami.
Mostro o apartamento ao vivo por vídeo, no horário que for bom para você: a unidade, as áreas comuns, a vista e o que não aparece nas fotos.
A proposta vai com vendas comparáveis. O depósito é transferido para a conta de garantia (escrow) da empresa de título ou do advogado, nunca para uma pessoa física.
Guarde o contrato de câmbio e os extratos: vão pedir a origem dos recursos. Fechar o câmbio com antecedência evita atraso no fechamento.
Assina-se com notarização remota ou por procuração; a escritura (deed) é registrada no condado e o seguro de título protege a compra.
Financiamento
Bancos americanos financiam compradores que moram no Brasil, por programas para estrangeiros com regras próprias.
É o que os bancos para estrangeiros pedem hoje, conforme o preço e o banco, com regras mais rígidas para algumas nacionalidades. Peça a proposta por escrito antes de fazer as contas.
Renda e reservas comprovadas, origem clara dos recursos e, em alguns bancos, o dinheiro já depositado em conta nos EUA. Posso apresentar bancos que trabalham com compradores do exterior.
Freddie Mac. Não é uma cotação para estrangeiros.
Na planta
O Brasil ficou em #4 entre os compradores internacionais de imóveis novos em Miami (9%). Antes de reservar um lançamento, saiba que parte do seu dinheiro fica protegida.
Por lei, depósitos de até 10% do preço ficam em conta de garantia. O que você pagar acima desses 10% pode ser usado na obra se o contrato permitir: leia essa cláusula antes de assinar.
Cada incorporadora define o próprio cronograma de pagamentos durante a obra. Peça por escrito e compare os lançamentos no PreDevHub.
Perguntas frequentes
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Fontes
Revisado: 20 de outubro de 2026 · Próxima revisão: janeiro de 2027
Ilustrações e situação de regras publicadas, não assessoria jurídica, tributária ou migratória. As regras mudam. Fale com um advogado ou contador internacional antes de assinar. Como os números são feitos (em inglês)
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Conte seu orçamento e para que é o apartamento. Eu respondo com três opções, com condomínio, property tax e custo total em reais com a PTAX do dia, e com contatos de bancos, contadores e advogados que trabalham com compradores do exterior.
Compre de casa. Eu sou seus olhos aqui.Visitas por vídeo ao vivo, uma leitura direta de cada prédio e os bancos, contadores e advogados internacionais para fechar o negócio, no seu fuso horário.
