Guía por país · Colombia
Sí, puede comprar un apartamento en Miami viviendo en Colombia, sin visa de residente y sin viajar para el cierre.
Lo que cambia es concreto: Colombia no tiene tratado de renta ni sucesorio con EE. UU., la visa E-2 sí existe para colombianos, y la plata que sale de una cuenta en Colombia pasa por el mercado cambiario. Aquí están sus números en pesos con la TRM del día, el impuesto que casi nadie menciona y el costo total.
TRM vigente el 20 de octubre de 2026 · Miami REALTORS, informe 2025
Sus números
La TRM es la tasa oficial que certifica la Superintendencia Financiera cada día. Su banco o su casa de cambio le darán su propia tasa: use la TRM como referencia, no como precio final.
Escriba en una moneda; la otra se calcula sola con la tasa del día.
Buscando la tasa oficial de hoy…
Tasa oficial o de referencia con su fuente y fecha. Su banco o su casa de cambio cotizan su propia tasa y cobran comisiones: pídalas por escrito antes de transferir. Rates By Exchange Rate API
Lo que la ley federal calcularía sobre los bienes en EE. UU. de un no residente: tabla de tasas menos el crédito, antes de deducciones.
Ilustración, no asesoría: antes de deducciones, para una propiedad a nombre propio que forma todo el patrimonio en EE. UU. La forma de tener la propiedad, las deudas y la planificación cambian el resultado. Hable con un abogado sucesorio transfronterizo antes de firmar, no después. 26 U.S.C. 2001(c) · IRS · IRS 2026
Precio, cierre y lo que cuesta mover el dinero; luego, lo que cuesta cada año. En las dos monedas.
El 4x1000 (GMF, 0.4%) se cobra sobre los retiros y transferencias desde cuentas en Colombia. Hay exenciones y un proyecto de ley para desmontarlo: confirme con su banco cuánto le van a cobrar. Sin homestead: un no residente no puede pedir esa exención, así que no se guíe por la factura de un dueño que vive en la propiedad. Después de comprar, el avalúo de una propiedad sin homestead puede subir hasta 10% por año. Fla. Admin. Code 12D-7.007; Fla. Stat. 193.1554
Su dinero
Lo que le van a pedir su banco y la DIAN, en el orden en que pasa.
Si la plata sale de una cuenta en Colombia, la operación se canaliza por un intermediario del mercado cambiario, normalmente su banco, con la declaración de cambio.
Si los dólares ya están en una cuenta en el exterior, esa canalización no aplica. Según el capítulo 7 de la circular DCIP-83 del Banco de la República, la compra no exige un registro aparte ante el Banco.
El gravamen a los movimientos financieros cobra 0.4% sobre los retiros y transferencias desde cuentas en Colombia.
Sobre 2,000 millones de pesos son 8,000,000 pesos. Hay exenciones y un proyecto para eliminarlo, así que pregúntele a su banco antes de girar.
Si sus activos en el exterior superan 2,000 UVT, debe presentar cada año la declaración de activos en el exterior (formulario 160).
El apartamento en Miami y las cuentas en dólares cuentan.
Como residente fiscal en Colombia, usted tributa sobre su renta mundial, así que el arriendo de Miami también se declara allá.
Sin tratado de renta entre los dos países, no pagar dos veces depende del descuento por impuestos pagados en el exterior que permita la ley colombiana. Eso lo define su contador.
PwC Worldwide Tax Summaries, Colombia: taxes on personal income · IRS · IRS, tabla 3
Por defecto, quien le paga el arriendo retiene el 30% del arriendo bruto para el IRS.
Muchos propietarios eligen tributar sobre el ingreso neto (formulario W-8ECI), lo que exige un ITIN y presentar la declaración a tiempo.
IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens · IRS, Effectively Connected Income (ECI) · IRS, Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Confirme con su banco y su contador. Son las reglas publicadas a octubre de 2026. Cómo se aplican a su caso lo definen su banco, que es el intermediario cambiario, y un contador colombiano.
Su estatus
Los cinco datos de la ley de EE. UU. que cambian su compra, cada uno con su fuente oficial. Es lo que está publicado, no un evaluador de elegibilidad.
Comprar una vivienda no otorga visa ni residencia. Una residencia personal está excluida expresamente de la EB-5.
8 CFR 204.6(e)Inversión de US$1,050,000, o US$800,000 en un área de empleo prioritario. El programa de centros regionales está autorizado hasta el 30 de septiembre de 2027, y los montos se ajustan para peticiones presentadas desde el 1 de enero de 2027.
USCISAporte de US$1,000,000 más una tarifa de US$15,000 por persona (formulario I-140G de USCIS). No está ligada a bienes raíces, y hay una demanda federal pendiente contra el programa.
EO 14351 · USCIS I-140GPara un colombiano, la E-2 existe, pero pide invertir en un negocio que opere; un apartamento en arriendo no la sostiene. Si su plan es arrendar, la conversación que importa es la de impuestos, no la de visas.
Esto es un resumen del estado publicado, no una evaluación de si usted califica. Un abogado de inmigración le dice qué vía, si alguna, encaja con su caso.
A distancia
La diferencia horaria se calcula en vivo con la zona horaria oficial, así que el cambio de horario de Miami ya está incluido.
Recorro el apartamento en vivo por video, a la hora que le sirva en Colombia: la unidad, las áreas comunes, la vista y lo que no sale en las fotos.
La oferta va respaldada con ventas comparables. El depósito se transfiere a la cuenta de garantía (escrow) de la compañía de título o del abogado, nunca a una persona.
Pasaporte, extractos que muestren de dónde viene la plata y, si sale de Colombia, el soporte de la operación de cambio. Tenerlos listos desde el principio evita demoras.
Se firma con notarización remota o con un poder; la mayoría de compradores del exterior no viaja para cerrar. El seguro de título protege la compra.
Los datos
Colombia fue el país #1 entre los compradores extranjeros del sur de Florida en 2025, y su volumen en toda Florida pasó de US$307 millones a US$925 millones en un año.
Estos datos describen compras, no zonas, y no dicen dónde comprar. El edificio correcto depende de su presupuesto, de si va a arrendar (cada edificio tiene su reglamento), de la zona de inundación y de la antigüedad, igual que para cualquier otro comprador.
Fuentes: informe internacional 2025 de Miami REALTORS (agosto 2024 a julio 2025) y su informe de obra nueva de noviembre de 2025. MIAMI REALTORS, 2025 Profile of International Homebuyer Transactions (Aug 2024 to Jul 2025) · MIAMI REALTORS, Miami New Construction Global Sales Report, Nov 2025 · Florida REALTORS, 2025 Profile of International Residential Transactions in Florida
Sobre planos
Colombia fue el #1 entre los compradores internacionales de obra nueva en Miami. Antes de firmar una reserva, sepa qué parte de su plata queda protegida.
Por ley, los depósitos de hasta el 10% del precio quedan en una cuenta de garantía. Lo que entregue por encima de ese 10% puede usarse en la construcción si el contrato lo permite: lea esa cláusula antes de firmar.
Pagar por etapas mientras se construye es lo normal en un proyecto nuevo, pero los porcentajes y las fechas los fija cada desarrollador. Pídalos por escrito y compárelos proyecto por proyecto en PreDevHub.
Financiar
Los bancos de EE. UU. sí prestan a compradores que viven en Colombia, con programas para extranjeros que piden más que una hipoteca local.
Es lo que piden hoy los prestamistas para extranjeros, según el precio y el prestamista, con reglas más estrictas para algunas nacionalidades. Pida una cotización escrita antes de hacer cuentas.
Ingresos y reservas demostrables, fondos con origen claro y, en algunos bancos, la plata ya depositada en una cuenta en EE. UU. Le presento prestamistas que trabajan con compradores del exterior.
Freddie Mac. No es una cotización para extranjeros.
Preguntas frecuentes
¿No está su pregunta? Escríbame por WhatsApp, funciona igual desde Colombia.
Fuentes
Revisado: 20 de octubre de 2026 · Próxima revisión: enero de 2027
Ilustraciones y estado de reglas publicadas, no asesoría legal, fiscal ni migratoria. Las reglas cambian. Hable con un abogado o un contador transfronterizo antes de firmar. Cómo se hacen las cifras
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Cuénteme su presupuesto y para qué es el apartamento. Le respondo con tres opciones con administración, impuesto predial y costo total en pesos con la TRM del día, y con los contactos de prestamistas, contadores y abogados que trabajan con compradores del exterior.
Compre desde casa. Yo seré sus ojos aquí.Visitas en video en vivo, una lectura directa de cada edificio y los prestamistas, contadores y abogados transfronterizos para concretarlo, en su zona horaria.
