Guía por país · Argentina
Sí, puede comprar un departamento en Miami viviendo en Argentina, y desde abril de 2025 puede comprar los dólares al oficial sin el cepo de antes.
Lo que no cambió: no hay tratado para evitar la doble imposición con EE. UU., tampoco uno sucesorio, el departamento entra en Bienes Personales y para visitar necesita visa. Abajo está la cuenta en pesos al oficial del BCRA y al MEP, el impuesto sucesorio que casi nadie explica y lo que cuesta mantenerlo.
BCRA, cotización del 19 de octubre de 2026 · Miami REALTORS, informe 2025
Sus números
Primero la cotización oficial del BCRA; el dólar MEP va aparte y marcado como no oficial. Si ya tiene los dólares, escriba directo en la casilla de dólares.
Escriba en una moneda; la otra se calcula sola con la tasa del día.
Buscando la tasa oficial de hoy…
Tasa oficial o de referencia con su fuente y fecha. Su banco o su casa de cambio cotizan su propia tasa y cobran comisiones: pídalas por escrito antes de transferir. Rates By Exchange Rate API
Lo que la ley federal calcularía sobre los bienes en EE. UU. de un no residente: tabla de tasas menos el crédito, antes de deducciones.
Ilustración, no asesoría: antes de deducciones, para una propiedad a nombre propio que forma todo el patrimonio en EE. UU. La forma de tener la propiedad, las deudas y la planificación cambian el resultado. Antes de escriturar, consulte a un abogado sucesorio que trabaje con los dos países. 26 U.S.C. 2001(c) · IRS · IRS 2026
Precio, cierre y lo que cuesta mover el dinero; luego, lo que cuesta cada año. En las dos monedas.
Sin homestead: un no residente no puede pedir esa exención, así que no se guíe por la factura de un dueño que vive en la propiedad. Después de comprar, el avalúo de una propiedad sin homestead puede subir hasta 10% por año. Fla. Admin. Code 12D-7.007; Fla. Stat. 193.1554
Sus dólares
Cómo se arma la plata para Miami desde Argentina y qué se declara, con las reglas publicadas.
Desde el 14 de abril de 2025, con la Comunicación A 8226 del BCRA, se levantaron las restricciones cambiarias para personas humanas: puede comprar dólares al tipo de cambio oficial en su banco.
KPMG Argentina, BCRA Comunicación A 8226 summary (April 2025)
A febrero de 2026 seguía vigente una regla (Comunicación A 8336): si compra dólares al oficial, no puede operar MEP ni contado con liquidación durante 90 días, y al revés.
Si va a combinar las dos vías para juntar la plata, pregúntele a su banco o a su ALyC si la regla sigue igual.
El departamento en Miami y sus cuentas afuera entran en Bienes Personales, que grava los activos en todo el mundo con alícuotas de 0.5% a 1% para el período fiscal 2025, en baja para los próximos años.
Argentina y EE. UU. no tienen tratado para evitar la doble imposición, solo un acuerdo de intercambio de información tributaria (2016).
Cómo se computa en Argentina lo que pague en EE. UU. por el alquiler lo define su contador.
En EE. UU., por defecto se retiene el 30% del alquiler bruto.
Muchos propietarios eligen tributar sobre el neto (formulario W-8ECI): hace falta un ITIN y presentar la declaración a tiempo.
IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens · IRS, Effectively Connected Income (ECI) · IRS, Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Confirme con su banco, su ALyC y su contador. Las reglas cambiarias argentinas cambiaron mucho desde 2025. Lo de abajo es lo publicado; antes de mover un peso, confirme que sigue vigente.
Su estatus
Lo que dice la ley de EE. UU., dato por dato y con la fuente al lado. Es un resumen de lo publicado, no un evaluador de elegibilidad.
Comprar una vivienda no otorga visa ni residencia. Una residencia personal está excluida expresamente de la EB-5.
8 CFR 204.6(e)Inversión de US$1,050,000, o US$800,000 en un área de empleo prioritario. El programa de centros regionales está autorizado hasta el 30 de septiembre de 2027, y los montos se ajustan para peticiones presentadas desde el 1 de enero de 2027.
USCISAporte de US$1,000,000 más una tarifa de US$15,000 por persona (formulario I-140G de USCIS). No está ligada a bienes raíces, y hay una demanda federal pendiente contra el programa.
EO 14351 · USCIS I-140GLa E-2 existe para argentinos gracias a un tratado de 1854, pero pide invertir en un negocio que funcione; comprar un departamento para alquilarlo no alcanza. Si el Visa Waiver vuelve para Argentina, actualizo esta página.
Esto es un resumen del estado publicado, no una evaluación de si usted califica. Un abogado de inmigración le dice qué vía, si alguna, encaja con su caso.
Los datos
Argentina pasó del #1 en 2024 (18% de las compras extranjeras del sur de Florida) al #2 en 2025 (12%). De los principales países latinoamericanos, es el que más compra de contado (60%), y el 84% vive fuera de EE. UU.
Son datos de compras, no de barrios, y no dicen dónde comprar. El edificio correcto depende del presupuesto, de las expensas, de si se puede alquilar y de la zona de inundación, igual para cualquier comprador.
Fuentes: informe internacional 2025 de Miami REALTORS (agosto 2024 a julio 2025) y su informe de obra nueva de noviembre de 2025. MIAMI REALTORS, 2025 Profile of International Homebuyer Transactions (Aug 2024 to Jul 2025) · MIAMI REALTORS, Miami New Construction Global Sales Report, Nov 2025
A distancia
Son 9 horas de vuelo, así que casi todo se hace a distancia. La diferencia horaria se calcula en vivo, con el cambio de horario de Miami incluido.
En Miami la seña no se le entrega al vendedor: se transfiere a la cuenta de garantía (escrow) de la compañía de título o del abogado, y queda ahí hasta el cierre.
El cierre lo hace una compañía de título o un abogado, y la escritura (deed) se registra en el condado. El seguro de título protege la compra.
Le van a pedir que muestre de dónde vienen los fondos: extractos y, si compró los dólares en Argentina, el comprobante de la operación. Téngalos listos antes de ofertar.
Se firma con notarización remota o con un poder. Mientras tanto, le muestro el departamento y el edificio por video, a la hora que le quede bien.
Financiar
El 60% de los compradores de Argentina pagó de contado en 2025. Para el resto, hay hipotecas para extranjeros con requisitos propios.
Es lo que piden hoy los prestamistas para extranjeros, según el precio y el prestamista, y algunos ponen reglas más estrictas según la nacionalidad. Pida la cotización por escrito.
Le van a pedir ingresos y reservas demostrables y fondos con origen claro; algunos bancos quieren la plata ya depositada en EE. UU. Le presento prestamistas que trabajan con compradores del exterior.
Freddie Mac. No es una cotización para extranjeros.
En pozo
Argentina fue #3 entre los compradores internacionales de obra nueva en Miami (11%). Antes de reservar, sepa qué parte de lo que pone queda protegida.
La ley de Florida obliga a dejar en una cuenta de garantía los depósitos de hasta el 10% del precio. Lo que pague por encima de ese 10% puede usarse en la obra si el contrato lo permite: esa cláusula se lee antes de firmar.
Cada desarrollador fija su esquema de pagos durante la obra. Pídalo por escrito y compárelo entre proyectos en PreDevHub.
Preguntas frecuentes
¿Falta su pregunta? Escríbame por WhatsApp.
Fuentes
Revisado: 20 de octubre de 2026 · Próxima revisión: enero de 2027
Ilustraciones y estado de reglas publicadas, no asesoría legal, fiscal ni migratoria. Las reglas cambian. Hable con un abogado o un contador transfronterizo antes de firmar. Cómo se hacen las cifras
Empiece aquí
Cuénteme su presupuesto y para qué es el departamento. Le respondo con tres opciones con expensas, impuesto inmobiliario y costo total en pesos al oficial y al MEP, y con los contactos de prestamistas, contadores y abogados que trabajan con compradores del exterior.
Compre desde casa. Yo seré sus ojos aquí.Visitas en video en vivo, una lectura directa de cada edificio y los prestamistas, contadores y abogados transfronterizos para concretarlo, en su zona horaria.
