Guía por país · México
Sí, puede comprar un departamento en Miami viviendo en México, terminado o en preventa, y cerrar sin viajar.
México tiene dos ventajas que otros países de la región no tienen: tratado de renta con EE. UU. desde 1994 y la visa E-2. Lo que no tiene es tratado sucesorio, y ese es el impuesto que más sorprende. Aquí están su presupuesto en pesos, las reglas de la preventa en Florida y el costo total.
BCE, tasa del 19 de octubre de 2026 · Miami REALTORS, informe 2025
Sus números
Usamos la tasa de referencia del Banco Central Europeo para el peso; el FIX de Banxico o el tipo de cambio de su banco pueden ser distintos. Úsela como referencia.
Escriba en una moneda; la otra se calcula sola con la tasa del día.
Buscando la tasa oficial de hoy…
Tasa oficial o de referencia con su fuente y fecha. Su banco o su casa de cambio cotizan su propia tasa y cobran comisiones: pídalas por escrito antes de transferir. Rates By Exchange Rate API
Lo que la ley federal calcularía sobre los bienes en EE. UU. de un no residente: tabla de tasas menos el crédito, antes de deducciones.
Ilustración, no asesoría: antes de deducciones, para una propiedad a nombre propio que forma todo el patrimonio en EE. UU. La forma de tener la propiedad, las deudas y la planificación cambian el resultado. El tratado de renta no cubre este impuesto: consúltelo con un abogado sucesorio transfronterizo antes de firmar. 26 U.S.C. 2001(c) · IRS · IRS 2026
Precio, cierre y lo que cuesta mover el dinero; luego, lo que cuesta cada año. En las dos monedas.
Sin homestead: un no residente no puede pedir esa exención, así que no se guíe por la factura de un dueño que vive en la propiedad. Después de comprar, el avalúo de una propiedad sin homestead puede subir hasta 10% por año. Fla. Admin. Code 12D-7.007; Fla. Stat. 193.1554
Preventa
México fue #2 entre los compradores internacionales de obra nueva en Miami (20%). Antes de apartar un departamento en preventa, sepa qué parte de su dinero queda protegida.
Por ley, los depósitos de hasta el 10% del precio se guardan en una cuenta de garantía. Lo que pague arriba de ese 10% puede usarse en la construcción si el contrato lo permite: revise esa cláusula antes de firmar.
Los esquemas de pago durante la obra los define cada desarrollador. Pídalos por escrito y compárelos proyecto por proyecto en PreDevHub, donde están los proyectos en preventa de Miami.
Su estatus
Cinco datos de la ley de EE. UU., con su fuente. Es lo publicado, no un evaluador de elegibilidad.
Comprar una vivienda no otorga visa ni residencia. Una residencia personal está excluida expresamente de la EB-5.
8 CFR 204.6(e)Inversión de US$1,050,000, o US$800,000 en un área de empleo prioritario. El programa de centros regionales está autorizado hasta el 30 de septiembre de 2027, y los montos se ajustan para peticiones presentadas desde el 1 de enero de 2027.
USCISAporte de US$1,000,000 más una tarifa de US$15,000 por persona (formulario I-140G de USCIS). No está ligada a bienes raíces, y hay una demanda federal pendiente contra el programa.
EO 14351 · USCIS I-140GCon tratado de renta vigente desde el 28 de diciembre de 1993, evitar la doble tributación por la renta del departamento es una conversación concreta con su contador, no una esperanza. Pero el tratado no cubre el impuesto sucesorio, y la E-2 pide invertir en un negocio que opere: rentar un departamento no basta.
Esto es un resumen del estado publicado, no una evaluación de si usted califica. Un abogado de inmigración le dice qué vía, si alguna, encaja con su caso.
Su dinero
México no tiene control de cambios, pero sí reglas que conviene conocer antes de juntar el enganche.
Puede convertir pesos a dólares y transferirlos al exterior sin un régimen de control de cambios.
El costo real está en el tipo de cambio y las comisiones de su banco: pídalos por escrito.
U.S. Department of State, 2026 Investment Climate Statements
Los bancos mexicanos limitan los depósitos en efectivo en dólares de personas físicas a unos US$4,000 al mes.
Para el enganche y el cierre, el camino es la transferencia bancaria.
U.S. Department of State, 2026 Investment Climate Statements
El tratado entre México y EE. UU. está vigente desde el 28 de diciembre de 1993 y aplica desde el 1 de enero de 1994.
Si renta el departamento, el tratado da reglas claras para no pagar dos veces por la misma renta; su contador las aplica en su declaración en México.
Como residente fiscal en México, declara sus ingresos de todo el mundo, incluida la renta del departamento en Miami.
PwC Worldwide Tax Summaries, Mexico: taxes on personal income
Por defecto se retiene el 30% de la renta bruta. Muchos propietarios eligen tributar sobre el neto (formulario W-8ECI), con un ITIN y la declaración presentada a tiempo.
IRS Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens · IRS, Effectively Connected Income (ECI) · IRS, Individual Taxpayer Identification Number (ITIN)
Confirme con su banco y su contador. Son las reglas publicadas a octubre de 2026; cómo se aplican a usted lo deciden su banco y su contador en México.
Financiar
Hay bancos que prestan a compradores que viven en México, con programas para extranjeros.
Es lo que piden hoy los prestamistas para extranjeros, según el precio y el prestamista, con reglas más estrictas para algunas nacionalidades. Pida la cotización por escrito antes de hacer cuentas.
Ingresos y reservas comprobables, origen claro de los fondos y, en algunos bancos, el dinero ya depositado en una cuenta en EE. UU. Le presento prestamistas que trabajan con compradores del extranjero.
Freddie Mac. No es una cotización para extranjeros.
Los datos
Pagaron el precio mediano más alto de todos los compradores extranjeros del sur de Florida en 2025: US$934,000. En todo EE. UU., México es el #2 país comprador (14% según NAR), pero solo el 8% de esos compradores eligió Florida.
Son datos de compras, no de zonas, y no dicen dónde comprar. El edificio correcto depende de su presupuesto, la cuota de mantenimiento, si se puede rentar y la zona de inundación, igual que para cualquier comprador.
Fuentes: informe internacional 2025 de Miami REALTORS (agosto 2024 a julio 2025) y su informe de obra nueva de noviembre de 2025. MIAMI REALTORS, 2025 Profile of International Homebuyer Transactions (Aug 2024 to Jul 2025) · MIAMI REALTORS, Miami New Construction Global Sales Report, Nov 2025 · NAR, 2026 International Transactions in U.S. Residential Real Estate
A distancia
El vuelo es corto, pero casi todo se resuelve a distancia. La diferencia horaria se calcula en vivo: México ya no cambia de horario y Miami sí.
Primero se decide si conviene un proyecto en preventa o un departamento terminado. Le muestro los dos por video y le paso los números de cada uno.
La reserva o el depósito se transfieren a la cuenta de garantía (escrow) del desarrollador, de la compañía de título o del abogado, nunca a una persona.
Con el tope a los depósitos en efectivo en dólares, el dinero viaja por transferencia desde su banco. Guarde los comprobantes: le van a pedir el origen de los fondos.
El cierre lo hace una compañía de título o un abogado; se firma con notarización remota o con un poder, y la escritura se registra en el condado.
Preguntas frecuentes
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Fuentes
Revisado: 20 de octubre de 2026 · Próxima revisión: enero de 2027
Ilustraciones y estado de reglas publicadas, no asesoría legal, fiscal ni migratoria. Las reglas cambian. Hable con un abogado o un contador transfronterizo antes de firmar. Cómo se hacen las cifras
Empiece aquí
Cuénteme su presupuesto y para qué es el departamento. Le respondo con tres opciones con cuota de mantenimiento, impuesto predial y costo total en pesos, y con los contactos de prestamistas, contadores y abogados que trabajan con compradores del extranjero.
Compre desde casa. Yo seré sus ojos aquí.Visitas en video en vivo, una lectura directa de cada edificio y los prestamistas, contadores y abogados transfronterizos para concretarlo, en su zona horaria.
