Cómo se calcula cada cifra de este sitio.

Fuentes

• MLS de Miami. Listados y ventas y alquileres cerrados del servicio de listados múltiples (MLS) de la Miami Association of REALTORS®, a través del feed IDX de Bridge Interactive. Es la fuente de cada precio, venta, alquiler, días en el mercado e inventario del sitio.
• Miami-Dade County Property Appraiser. Datos públicos de parcelas que se usan para hechos del edificio como la cantidad de unidades residenciales y el año de construcción, vinculados a cada edificio por dirección.
• Federal Reserve Economic Data (FRED). Tasas hipotecarias de la encuesta Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac, el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años, el rango objetivo de la tasa de fondos federales y el índice S&P CoreLogic Case-Shiller de precios de vivienda de Miami.
• Desarrolladores y operadores. Los detalles de preconstrucción vienen de materiales publicados por los desarrolladores y de registros de los proyectos. Los detalles de las comunidades de alquiler vienen de registros de parcelas multifamiliares del condado, de registros de alquiler del MLS y de las listas de tarifas publicadas por las propias comunidades, cada uno con su fecha donde aparece.
• Las notas del Market Desk citan sus fuentes dentro de cada publicación.

Reglas para cada cifra

• Medianas, no promedios. Una sola venta de un penthouse mueve mucho un promedio y muy poco una mediana.
• El precio por pie cuadrado es el precio de cierre dividido por el área habitable registrada en el MLS. Las ventas sin un tamaño registrado quedan fuera de las cifras de $/pie², pero siguen contando como ventas.
• La relación de venta a precio de lista es el precio de cierre dividido por el último precio de lista.
• Los días en el mercado son la cifra que el MLS registra para el listado.
• Cada cifra tiene una ventana y una fecha. Las ventanas se cuentan hacia atrás desde la fecha de la consulta al MLS, y cada página muestra esa fecha de referencia («al»).
• Los datos escasos se señalan o no se publican. Los umbrales de cada producto de datos están en su sección, más abajo.
• Las ventas y alquileres cerrados se muestran solo como datos. Según las reglas de presentación del MLS, los listados cerrados aparecen sin fotos ni nombres de agentes. Los listados activos siempre muestran la inmobiliaria que los listó.

Páginas de edificios de condominios

Cada página de edificio de condominios (en inglés por ahora) se construye con la misma consulta semanal al MLS. Cubre listados de condominios en venta y en alquiler en cuatro estados: activo, activo bajo contrato, pendiente y cerrado.

Cómo se asigna un listado a un edificio

Por dirección, nunca por el campo «nombre del edificio» del MLS, que a menudo guarda el nombre de una subdivisión o de un plano compartido por varias torres. La dirección y el código postal de un listado se comparan con la dirección principal y las alternativas de cada edificio en tres pasadas, de la escritura exacta a las más flexibles. Si dos edificios reclaman la misma dirección, gana la dirección principal del edificio sobre una alternativa.

Lo que muestran las páginas

• En el mercado ahora: listados activos y pendientes, en venta y en alquiler, a la fecha de la consulta.
• Últimos 12 meses: cierres con fecha dentro de los 12 meses anteriores a la consulta. La página muestra conteos, la mediana de $/pie² de cierre, la mediana de la renta y la mediana de días en el mercado de esa ventana.
• Historial de precios por año: la mediana de $/pie² de cierre de cada año calendario, con la cantidad de ventas de ese año. El año en curso es parcial. Un año con menos de tres cierres se dibuja en tono pálido y con la etiqueta «muy pocos para una mediana»: su cifra es el cierre mismo o el promedio de los dos.
• $/pie² de cierre por tamaño de unidad aparece solo cuando al menos dos tamaños de unidad tienen tres o más ventas en los 12 meses. Los tamaños con menos de tres ventas se dibujan en tono pálido, señalados y con su conteo.
• Piso por piso: el plano de apilamiento dibujado a partir de los propios números de unidad del MLS del edificio (5614 es el piso 56, línea 14). Una celda existe solo donde el MLS registró un listado, un cierre o un alquiler; un vacío significa que no se vio registro. El ancho de cada columna sigue la mediana de superficie habitable registrada de su línea. El dibujo aparece solo cuando al menos 12 unidades caen en la cuadrícula, en al menos tres pisos, y el registro cubre al menos el 30 % de la cuadrícula. Sus cifras de $/pie² son medianas de 24 meses sobre tres o más ventas, cada una con su conteo.
• El resumen escrito cita una mediana solo cuando se apoya en al menos tres cierres. Con uno o dos, da las cifras reales. Compara este año con el anterior solo cuando las dos ventanas de 12 meses tienen al menos tres ventas.

Cada mediana de una página de edificio se apoya en al menos tres cierres y muestra cuántos y en qué ventana, por ejemplo «$357 · 3 ventas · 24 meses». Cuando los últimos 12 meses tienen menos de tres, la ventana se amplía a 24 meses y la etiqueta lo dice. Si 24 meses todavía tienen menos de tres, no se muestra ninguna mediana.

El registro de cierres detrás de las páginas de edificios va del 28 de octubre de 2019 (el cierre más antiguo del feed) al 23 de octubre de 2026: 61,898 ventas cerradas y 108,941 alquileres cerrados en 2,159 edificios, de la consulta del 9 de octubre de 2026.

Miami Condo Index

Una serie mensual desde enero de 2020 hasta el último mes completo antes de la consulta al MLS. Cubre edificios de condominios en 17 barrios de Miami, no todo Miami-Dade: Aventura, Bal Harbour, Bay Harbor Islands, Brickell, Coconut Grove, Coral Gables (solo los edificios registrados hasta ahora, no toda la ciudad), Downtown, Edgewater, Fisher Island, Key Biscayne, Miami Beach, Mid-Beach, Midtown, North Beach, South Beach, Sunny Isles Beach y Surfside.

• Medidas: mediana de $/pie² de cierre, cierres, mediana de días en el mercado, mediana de la relación de venta a precio de lista, mediana de la renta por pie cuadrado al mes y alquileres cerrados. Hay una serie para los 17 barrios juntos y una para cada barrio. Un edificio pertenece al barrio de su ciudad y código postal, o a la ciudad que registra el Miami-Dade Property Appraiser cuando el MLS lo clasifica en otra (los edificios de Coral Gables que el MLS lista como Miami).
• Ventana móvil: el valor de cada mes es la mediana de ese mes y los dos anteriores.
• Regla de tamaño de muestra: un valor se publica solo cuando su ventana de 3 meses tiene al menos 15 cierres. Los conteos de cierres se muestran siempre, porque son el tamaño de la muestra.
• Limpieza: un registro cerrado que aparece dos veces (mismo edificio, unidad, fecha y precio) cuenta una sola vez. El $/pie² usa solo unidades de al menos 200 pies² con un resultado entre $50 y $10,000. La relación de venta a precio de lista debe estar entre 0.5 y 1.5, y los días en el mercado entre 0 y 3,650. Las rentas deben estar entre $300 y $100,000 al mes, y entre $0.30 y $20 por pie cuadrado.
• Léalo con cuidado: la mediana de un barrio se mueve con la mezcla de edificios que se venden en un mes dado, además de con los precios.

Línea de fuente para citas: Miami MLS via Bridge IDX; analysis by Enrique Ponte Ojeda. ¿Va a citar estos datos? Vea Para periodistas.

Rankings de edificios

Cinco rankings construidos con los mismos registros limpios del índice. Las ventanas terminan en el último mes completo del índice: «últimos 12 meses» y «últimos 24 meses» se cuentan hacia atrás desde ese mes. Los edificios con menos de 8 unidades quedan fuera, y cada fila muestra su tamaño de muestra.

Estadísticas del mercado

La consola de estadísticas del mercado compara 58 mercados de Miami. Cubre solo propiedades en venta, divididas de tres formas: todas las propiedades, casas unifamiliares y condominios. Cada mercado es un municipio cuando el mercado es una ciudad o una villa, un código postal para los barrios de la ciudad de Miami o, en algunos casos, un límite dibujado. La geografía se indica en cada mercado.

• Ventana: los cierres de los últimos 182 días (seis meses), más los listados activos a la fecha de la consulta.
• Cifras: mediana del precio de venta, mediana de $/pie², mediana de la relación de venta a precio de lista, mediana de días en el mercado, cierres, listados activos, mediana del precio de lista y meses de inventario (listados activos divididos por el promedio de cierres mensuales).
• Regla de tamaño de muestra: un mercado con menos de 25 cierres en seis meses se mide en 12 meses, y la página lo dice. Un mercado con menos de 12 cierres incluso en 12 meses se mide en 24 meses, y la página lo dice. Un mercado con menos de 12 cierres incluso en 24 meses no se publica. Cuando un segmento tiene menos de 12 cierres, la página señala sus medianas como escasas.
• Todavía sin flechas de tendencia. Las flechas de subida y bajada necesitan un historial de instantáneas semanales. El archivo empezó el 9 de octubre de 2026, y las flechas siguen desactivadas hasta que existan al menos ocho instantáneas semanales.

Ventana actual: del 9 de abril al 8 de octubre de 2026.

Comunidades de alquiler

El directorio de comunidades de alquiler une tres fuentes por dirección: los registros de parcelas multifamiliares de Miami-Dade, la actividad de alquiler del MLS y los sitios web y listas de tarifas de las propias comunidades.

• «Renta mediana del MLS» es el valor central de las rentas de los listados de alquiler activos de una comunidad y de los alquileres cerrados allí en los 24 meses anteriores. Las rentas fuera del rango de $500 a $60,000 al mes quedan fuera, y una dirección necesita al menos tres registros de alquiler del MLS para contar.
• Los precios publicados vienen de la lista de tarifas de la propia comunidad, con su fecha. Las concesiones y la disponibilidad en vivo cambian cada semana, así que las confirmo con la oficina de alquiler antes de cotizar.
• Actualidad: los datos de las comunidades de alquiler son al 26 de octubre de 2026, y cada página de comunidad muestra esa fecha.

Listados y búsqueda

• La página de búsqueda abre con una instantánea semanal de 234 listados en 13 zonas, identificada como instantánea y con su fecha. Después carga resultados del MLS en vivo para la zona del mapa. Los resultados en vivo se guardan en caché unos 30 minutos por código postal y unas 6 horas por zona del mapa.
• La página de un listado lee el registro del MLS en vivo cuando usted la abre (en caché unos 15 minutos).
• Los listados de la oficina son los listados activos de mi inmobiliaria, Carmona Realty Group, actualizados cada semana.
• Cada listado muestra la inmobiliaria que lo listó. La información de los listados se considera confiable pero no está garantizada y debe confirmarse de forma independiente.Traducción del aviso en inglés de methodology.html, que es el texto que rige.

Tasas

Las tasas vienen de los datos públicos de FRED cada semana. Las tasas hipotecarias fijas a 30 y a 15 años son los promedios de la encuesta semanal de Freddie Mac, no una cotización. El bono del Tesoro a 10 años y el rango objetivo de los fondos federales son series diarias. El índice Case-Shiller de Miami es mensual y va unos dos meses atrasado. Último promedio a 30 años registrado: 8 de octubre de 2026.

Las calculadoras de este sitio usan solo los números que usted ingresa. Donde una calculadora ofrece «usar la tasa de hoy», pone ese promedio de la encuesta semanal.

Mi trayectoria

Las cifras de operaciones cerradas de la página de inicio y de sobre mí cuentan solo las transacciones en las que el MLS me registra como agente del vendedor o del comprador, bajo el ID de agente 3571606. Cualquiera con acceso al MLS puede verificarlas. Solo cambian después de una consulta nueva al MLS tras un nuevo cierre.

Cuándo se actualizan los datos

Si una actualización semanal falla, la última versión buena se queda publicada y no se publica nada a medio construir.

Lo que estos datos no son

• No son una valoración. La mediana de un edificio dice a cuánto se vende ese edificio. No dice cuánto vale una unidad en particular. El piso, la vista, el estado y el momento importan. Un algoritmo adivina. Un CMA se construye. Pídame uno.
• No son un pronóstico. Todo aquí describe la actividad cerrada y la actual.
• No están completos. Cubren lo que pasa por el MLS de Miami. Pueden faltar ventas privadas, algunos cierres de obra nueva y operaciones fuera del mercado.
• No son descargas por unidad. El sitio publica agregados y listados individuales según lo permiten las reglas del MLS, nunca una exportación masiva de registros cerrados.

Correcciones

Si falta un edificio, una unidad quedó en el edificio equivocado o una cifra parece rara, envíeme el enlace de la página y lo que ve. Lo reviso contra el registro del MLS y corrijo los datos de origen, para que la corrección quede en la siguiente actualización semanal. Contácteme, o escriba a eponteojeda@gmail.com.

Última revisión: 9 de octubre de 2026 (texto en inglés). Esta página es una traducción de methodology.html; si algo no coincide, rige el texto en inglés.